Wat wonen in Amsterdam echt kost: huur, loon, zorg en vaste lasten

Energie en water vallen mee

Dit is de prettige verrassing in een Amsterdamse begroting, en het is een bijeffect van in een appartement wonen.

Het CBS publiceert het gemiddelde energieverbruik van huishoudens tot op gemeenteniveau. Een Amsterdamse woning verbruikt ongeveer 580 kubieke meter gas en 1.890 kilowattuur stroom per jaar. Landelijk is dat gemiddeld ongeveer 800 kubieke meter en 2.550 kilowattuur. Amsterdamse appartementen zitten nog lager, op ongeveer 550 kubieke meter en 1.770 kilowattuur. Kleine woningen op elkaar gestapeld verliezen minder warmte dan vrijstaande huizen.

Wat de prijs betreft zet dezelfde bron stroom voor huishoudens op ongeveer €0,247 per kilowattuur en gas op ongeveer €1,619 per kubieke meter, allebei inclusief belasting en netbeheerkosten. Vermenigvuldig de cijfers voor een Amsterdams appartement met die prijzen en je komt ergens rond €110 per maand uit. Zie dat als een rekensom en niet als een rekening, want op je echte factuur staan ook vaste leveringskosten en een jaarlijkse vermindering energiebelasting.

Ter vergelijking: het CBS zet de gemiddelde landelijke energierekening van een huishouden op €1.993 per jaar tegen recente prijzen, en die berekening gaat uit van veel meer gas dan een Amsterdams appartement verstookt. Kom je in een oud, groot, slecht geïsoleerd huis terecht, dan loopt dat bedrag volgens dezelfde bron op tot boven de €3.000.

Water is een klein bedrag. Drinkwater kost in Amsterdam ongeveer €1,18 per kubieke meter, plus vaste kosten, belasting op leidingwater en btw. Vraag naar het energielabel voordat je iets tekent, want een slecht geïsoleerd appartement in de grachtengordel kan het hele voordeel tenietdoen. En check of het gebouw op stadsverwarming zit, zoals ongeveer 18% van de Amsterdamse woningen, want dan kun je je leverancier niet kiezen.

Reizen kost meer dan je verwacht

Kom je uit Lissabon of Barcelona, zet je dan schrap. Het Nederlandse openbaar vervoer rekent per afstand en niet met een vast tarief. Een rit in het Amsterdamse netwerk kost een opstaptarief van €1,16 plus €0,217 per kilometer. Er is geen vast stadstarief om te onthouden, dus een lange woon-werkrit en een kort ritje kosten heel verschillende bedragen.

Een uurkaart kost €3,40 en een dagkaart €10,00. Onbeperkt reizen in het stadsnetwerk kost voor volwassenen €129,00 per maand, en regionale abonnementen voor Amsterdam en de plaatsen eromheen beginnen rond €104,00 per maand, afhankelijk van de zone. Daarnaast zijn er goedkope kortingsabonnementen die het kilometertarief verlagen in plaats van vervangen, voor €1,00, €5,50 en €15,00 per maand voor 10%, 20% en 40% korting.

Leg dat naast een vast maandabonnement voor de stad in Zuid-Europa en Amsterdam lijkt weinig waar voor je geld te bieden. Klopt, en bijna niemand die hier woont, betaalt het. De fiets is het echte vervoerssysteem. Een tweedehands fiets is de goedkoopste beslissing in je hele begroting, en voor de meeste ritten binnen de ring ook de snelste. Koop een goed slot, koop er nog een goed slot bij, en laat nooit een fiets staan die je niet kwijt wilt.

Eén waarschuwing. Eurostat zet Nederlandse vervoersdiensten op 118,4 tegen een Europees gemiddelde van 100, dus ook de trein die je in het weekend neemt is duur. Boek intercityritten vooruit, en kijk naar de daluurabonnementen als je met de trein naar je werk gaat.

Boodschappen zijn echt goedkoop

Dit stuk ontbreekt in het verhaal dat Amsterdam duur is. Eurostat prijst dezelfde mand huishoudelijke uitgaven in heel Europa, met het gemiddelde op honderd. Nederlandse voeding en alcoholvrije dranken komen uit op 98,9, en voeding alleen op 97,0. Brood en granen zitten op 90,5, groente en fruit op 95,1, vis op 93,6. Je wekelijkse boodschappen zitten iets onder het Europese gemiddelde.

Snijd de mand nu op een andere manier. Nederlandse goederen zitten in totaal op 108,1 en Nederlandse diensten op 131,5. Restaurants en hotels zitten op 124,6, communicatie op 134,2, onderwijs op 150,3, en wonen, water en energie samen op 129,8.

Daar zit een duidelijk patroon in. Nederland is gewoon als je een ding koopt en duur als je iemands tijd koopt, en heel duur voor alles waar een dak of een regel aan vastzit. De supermarkt is goedkoop omdat hij inkoopt op dezelfde Europese markt als overal. De loodgieter niet, want die krijgt een Nederlands loon.

De ontwikkeling wijst dezelfde kant op. In de afgelopen tien jaar stegen de prijzen van Nederlandse restaurants en hotels met ongeveer 56%, tegen ongeveer 44% in de hele Unie. Voeding steeg hier ongeveer 45%, tegen ongeveer 48% in de Unie. Uit eten gaan is relatief duurder geworden en de supermarkt relatief goedkoper. Recente maandcijfers wijzen dezelfde kant op: voedselprijzen staan op jaarbasis ongeveer stil, terwijl restaurants en cafés bijna 4% duurder worden.

Wij gaan geen prijs verzinnen voor een koffie, een biertje of een sportschool. Niemand publiceert die, en elk bedrag dat je online vindt, komt van gebruikers zelf. De verschillen tussen de grachtengordel en de buitenwijken zijn groter dan één getal kan dragen. Vraag het aan drie bewoners en je krijgt drie antwoorden, die alle drie kloppen voor hun eigen straat.

Drie begrotingen per maand

Dit is wat die cijfers bij elkaar opleveren. Eerst hoe de huurregels zijn opgebouwd. Niemand publiceert een maandbedrag in euro's voor een Amsterdams appartement, dus in de twee grotere begrotingen vermenigvuldigen we de vraaghuurindex voor de vrije sector met een woonoppervlak. Dat is een illustratie, geen statistiek. De regels voor zorgverzekering, energie en vervoer komen uit gepubliceerde prijzen. Boodschappen, telefoon en de kamer in een gedeeld appartement zijn onze eigen schattingen, want daar bestaat geen gezaghebbend cijfer voor. Alles wat je eenmalig koopt, en alles wat je met anderen onderneemt, komt er nog bij.

Zet dat nu naast wat mensen verdienen. Het mediane besteedbare huishoudinkomen in Amsterdam is ongeveer €40.100 per jaar, ongeveer €3.340 per maand. De gezinsbegroting hierboven ligt daarboven. Een voltijdwerker op het wettelijk minimumuurloon verdient tussen ongeveer €2.338 en €2.598 bruto per maand, afhankelijk van de contracturen, voordat er iets vanaf gaat. Leg dat naast de begroting met huisgenoten en je ziet waarom mensen hier tot op veel hogere leeftijd een huis delen.

Het is ook waarom de fiscale regeling voor expats zoveel uitmaakt. Twee mensen met hetzelfde brutosalaris, de een met en de ander zonder, wonen eigenlijk in twee verschillende steden. Aan Amsterdam verandert niets. Alleen de noemer verandert.

De posten die nieuwkomers onderschatten

Ongeveer in de volgorde waarin mensen ze tegenkomen:

1. Het geld voordat je de sleutels hebt. Borg en eerste maand huur vallen tegelijk, ruim voor je eerste Nederlandse loonstrook, en verhuurders in de vrije sector vragen standaard om bewijs van een inkomen van meerdere keren de huur. De borg is wettelijk maximaal twee maanden kale huur, en moet binnen twee weken na het einde van de huur terug zijn, of binnen een maand als er iets wordt ingehouden.
2. Bemiddelingskosten die je niet hoort te betalen. Werkt de makelaar al voor de verhuurder, dan mag hij jou geen bemiddelingskosten rekenen, hoe het op de factuur ook heet. Onterecht betaalde kosten kun je jaren later nog terugvorderen. Lees de papieren voordat je iets overmaakt.
3. Een zorgverzekering vanaf dag één. De vier maanden zijn bedoeld om het te regelen, niet als pauze van het betalen. De dekking gaat meestal met terugwerkende kracht in vanaf het moment dat je verzekeringsplichtig werd, dus de rekening komt in één keer.
4. Het eigen risico in januari. De €385 per jaar begint opnieuw, en valt in dezelfde maand als al het andere. Zet het opzij in plaats van er dan pas achter te komen.
5. Gemeentelijke belastingen en waterschapsbelasting. Die komen als jaarlijkse aanslag en niet per maand, ze verschillen per gemeente, en niemand waarschuwt je. Het CBS telt ze samen met energie en water op tot ongeveer €207 per maand voor de gemiddelde Amsterdamse huurder.
6. Inschrijftijd waar je nooit mee begon. Elk jaar dat je niet voor sociale huur ingeschreven staat, koop je later niet meer terug. Op de wachtlijst gaan kost bijna niets.
7. Tekenen voor het eerste appartement dat je ziet. De wettelijke huursegmenten en het puntenstelsel zijn openbaar. Een avond daarmee is veel meer waard dan een avond op een woningsite.

Hoe Locallista helpt

Je verhuizing begroten is één ding. Een woning vinden in een markt die zo krap is, een rekening openen en je papierwerk regelen in een taal die je nog niet spreekt, is iets anders, en daar helpen wij bij. Locallista is een overzicht van Engelssprekende lokale dienstverleners. Elk bedrijf wordt gescreend voordat het wordt opgenomen en elke review wordt telefonisch geverifieerd, zodat de rangorde de echte ervaring volgt en niet wie het meest betaalde.

Wil je hulp bij het vinden van woonruimte, kijk dan bij de gescreende Engelssprekende bedrijven in Amsterdam. Rondkijken en contact opnemen zijn gratis.

Veelgestelde vragen

Is wonen in Amsterdam duur?

Dat hangt helemaal af van welke versie van de stad je binnenkomt. Nederlandse huishoudens met een koopwoning of een gereguleerd huurcontract hebben een van de laagste woonlasten van Europa. Huishoudens die tegen marktprijzen huren, hebben een van de hoogste, en volgens Eurostat ligt het aandeel van hen dat meer dan twee vijfde van zijn inkomen aan wonen kwijt is op meer dan het dubbele van het Europese gemiddelde. Een nieuwkomer begint bijna altijd in die tweede groep. Je boodschappen zijn goedkoop, je huur niet.

Hoeveel moet ik verdienen voordat ik naar Amsterdam verhuis?

Reken terug vanaf de woning en tel er de twee vaste posten bij op waar niemand onderuit komt. De basisverzekering is verplicht en kost per volwassene, dus een stel betaalt hem twee keer, en daarbovenop komt een eigen risico per jaar voordat de verzekeraar iets betaalt. Staan huur en verzekering erin, dan is de rest van je begroting klein en flexibel. Biedt de werkgever de fiscale regeling voor expats aan, vraag dan naar je nettoloon met en zonder, want dat verschil is groter dan welke uitgavenkeuze ook.

Wat is het minimumloon in Nederland?

Nederland heeft geen wettelijk minimummaandloon of minimumweekloon meer. Er is één wettelijk minimumuurloon voor iedereen van eenentwintig jaar en ouder, vastgesteld door de overheid en twee keer per jaar verhoogd, met lagere bedragen voor jongere werknemers. Je minimum per maand hangt dus af van je contracturen, en een werkweek van zesendertig uur levert bij hetzelfde wettelijke uurloon heel iets anders op dan een werkweek van veertig uur. Werknemers hebben ook recht op vakantiegeld van minimaal acht procent van hun jaarloon.

Kan een nieuwkomer een sociale huurwoning krijgen in Amsterdam?

Realistisch gezien niet op korte termijn. Gereguleerde sociale huurwoningen zijn een groot deel van de Amsterdamse voorraad. Ze worden verdeeld op inschrijftijd en een inkomensgrens, niet op prijs, dus de wachtrij meet je in jaren en niet in weken. Schrijf je toch in op de dag dat je aankomt, want je wachttijd begint pas te lopen als je dat doet, en richt je eerste jaren in op een woning in de middenhuur of de vrije sector.

Is een Nederlandse zorgverzekering verplicht voor buitenlanders?

Ja. Iedereen die in Nederland woont of werkt, moet de basisverzekering afsluiten, en de overheid geeft je vier maanden na aankomst om dat te doen. Kinderen onder de achttien zijn verzekerd zonder premie en zonder eigen risico. Werk je hier voor een buitenlandse werkgever, dan kunnen de regels anders zijn, dus check je situatie bij de Sociale Verzekeringsbank voordat je ervan uitgaat dat je bent vrijgesteld.

Waarom zijn websites over de kosten van levensonderhoud het zo oneens over Amsterdam?

Omdat ze een woningmarkt met twee wettelijk gescheiden prijssegmenten middelen en je dan de mix voorschotelen. Een gereguleerd huurcontract en een huurcontract in de vrije sector voor hetzelfde appartement zijn verschillende producten met verschillende prijzen, en de meeste gepubliceerde gemiddelden gooien ze op één hoop. Kijk apart naar de wettelijke huursegmenten en naar de vraaghuren in de vrije sector, en zie elk gemengd gemiddelde als versiering.