Bairros de Lisboa: Onde Viver e Quanto Custa Arrendar

A maioria das pessoas escolhe a primeira casa em Lisboa a partir de um site de anúncios, meia dúzia de fotografias e um mapa que ainda não conhece. Depois vive um ano com essa escolha. Este guia percorre os bairros um a um: a quem serve cada um, como se desloca e quanto custam ali os contratos novos. Usamos os valores por freguesia do Instituto Nacional de Estatística, e não os preços pedidos nos anúncios. A seguir explicamos como funciona o arrendamento para quem acaba de chegar, as burlas a evitar e quando vale a pena pagar a alguém para ajudar.

Duas notas antes de começar. As rendas mexem todos os trimestres, por isso cada valor aqui é o que a fonte indicava quando verificámos, e dizemos sempre qual é a fonte. E as regras do arrendamento estão a ser reescritas neste momento. Uma proposta de lei do Governo que mexe nas cauções e nas renovações foi aprovada na generalidade e está a ser alterada na especialidade. Assinalamos onde isso conta. Isto é informação prática, não aconselhamento jurídico.

Rendas pedidas e rendas assinadas

Portugal tem um hábito útil. Os senhorios têm de comunicar todos os contratos novos às Finanças, e o INE constrói as estatísticas de rendas a partir dessas comunicações. A mediana do INE é, portanto, o que os inquilinos assinaram de facto, e não o que o senhorio gostaria de receber. Abrange as 24 freguesias de Lisboa.

Na última divulgação quando verificámos, a renda mediana dos novos contratos no concelho de Lisboa era de 17,79€ por metro quadrado por mês, no trimestre mais recente. É mais 5,1% do que um ano antes, uma subida inferior à nacional, de 10,2%. Lisboa continua a ser o concelho mais caro do país.

Para as freguesias, o INE usa uma janela de doze meses, porque um só trimestre tem poucos contratos em algumas zonas. Nesse ano, a mediana da cidade foi de 17,43€ por metro quadrado. Um quarto dos novos contratos ficou abaixo de 13,60€, e um quarto acima de 21,88€. Ou seja, duas casas do mesmo tamanho podem diferir centenas de euros por mês e estarem ambas dentro do normal.

O tamanho também conta. As casas pequenas custam mais por metro quadrado. Nos mesmos doze meses, os T0 e T1 foram arrendados a uma mediana de 20,90€ por metro quadrado, e os T2 a 17,14€. A título de exemplo, um T1 de 50 m² a essa mediana dá cerca de 1045€ por mês, e um T2 de 75 m² cerca de 1285€.

Agora a diferença. O site de anúncios idealista indicava em junho uma renda pedida mediana de 21,8€ por metro quadrado na cidade de Lisboa, segundo o 24notícias. É bem acima do que se assinou no mesmo período. O preço do anúncio é onde a conversa começa, não onde acaba. Conte com uma procura mais cara do que as estatísticas sugerem, e use as estatísticas quando negociar.

A renda por freguesia, de relance

Estas são as medianas do INE para os novos contratos dos últimos doze meses, com a variação face ao ano anterior. A última coluna é conta nossa: a mediana vezes 60 m², um tamanho razoável para um T1 ou um T2 pequeno. Use-a como referência, não como orçamento. Uma casa pequena sai mais cara por metro quadrado do que isto, uma grande sai mais barata.

Nome de bairro e freguesia nem sempre coincidem. Lisboa juntou as antigas freguesias em 24 maiores, por isso a Lapa e Santos ficam hoje dentro da Estrela, e a Graça dentro de São Vicente. Os anúncios usam os nomes de sempre. O INE usa as freguesias.

Para o resto do orçamento, das contas da casa aos transportes e ao supermercado, veja quanto custa realmente viver em Lisboa (em inglês).

Escolhas rápidas, conforme o que precisa

• Mais anúncios por onde escolher: Arroios, onde se assinaram mais contratos novos do que em qualquer outra freguesia.
• A deslocação diária mais fácil de metro: Avenidas Novas, com as linhas amarela, vermelha e azul.
• Dentro da cidade, abaixo da mediana: Alvalade, Areeiro, Lumiar e, para o valor mais baixo de todos, Santa Clara.
• Prédios mais recentes e o aeroporto perto: Parque das Nações.
• A cidade antiga: Graça, Estrela ou o centro, se o orçamento chegar.
• Filhos numa escola internacional: olhe primeiro para oeste, para Oeiras e a Linha de Cascais, e cronometre o caminho para a escola.
• Uma descida clara na renda, do outro lado do rio: Almada, de barco ou de comboio pela ponte.

Os bairros, um a um

Ficámo-nos pelo que conseguimos garantir: onde fica cada zona, como se desloca e quanto custam ali os contratos novos. Como é uma rua à noite ou num domingo de manhã só se percebe quando lá se vai. Vá antes de assinar.

Arroios: mais escolha, perto do centro

Arroios inclui os Anjos e as ruas à volta da estação de metro de Arroios. Foi a freguesia de Lisboa onde se assinaram mais contratos novos no ano: 1664. A linha verde atravessa-a, com estações em Arroios, Anjos e Intendente, e leva-o diretamente à Baixa e ao Cais do Sodré.

A renda mediana assinada foi de 16,67€ por metro quadrado, um pouco abaixo da cidade. Vale a pena se quer ficar central e bem servido de transportes, e ter o maior número possível de anúncios por onde escolher no primeiro ano.

Avenidas Novas: onde as linhas de metro se cruzam

As Avenidas Novas são a freguesia à volta do Saldanha, de Picoas, do Campo Pequeno e de Entrecampos. A linha amarela atravessa-a de ponta a ponta. O Saldanha tem também a linha vermelha, e São Sebastião tem a azul e a vermelha. Entrecampos é ainda paragem dos comboios da Fertagus para a margem sul.

A mediana foi de 18,26€ por metro quadrado, acima da cidade. Vale a pena se vai fazer o caminho para o trabalho todos os dias e prefere pagar um pouco mais a mudar duas vezes de linha.

Alvalade: residencial, na linha verde

Alvalade junta o próprio Alvalade, o Campo Grande e a antiga freguesia de São João de Brito. A linha verde para em Alvalade, em Roma e no Campo Grande, onde se cruza com a amarela. Roma-Areeiro, ali perto, é paragem da Fertagus.

A mediana foi de 16,24€ por metro quadrado, abaixo da cidade. O INE destacou Alvalade como uma de cinco freguesias em que tanto a renda como a subida ficaram abaixo do concelho. As outras foram Alcântara, Beato, Areeiro e Lumiar. Vale a pena se quer ficar dentro da cidade, abaixo da mediana, com linha direta para o centro.

Campo de Ourique: sem metro, com o 28 à porta

Campo de Ourique é das freguesias mais caras, a 19,23€ por metro quadrado. Não tem estação no mapa atual do metro, por isso vive-se de elétrico, autocarro e a pé. O elétrico 28 começa e acaba aqui, nos Prazeres, e atravessa a cidade antiga até ao Martim Moniz.

Vale a pena se não se importa de não ter metro à porta e o orçamento chega acima da mediana da cidade. Pense duas vezes se vai atravessar a cidade todas as manhãs para trabalhar.

Estrela e Lapa: só atrás de Santo António

A Estrela junta a Lapa, Santos e os Prazeres. A 20,00€ por metro quadrado, só ficou atrás de Santo António. Foi também uma das cinco freguesias em que tanto a renda como a subida anual, de 5,9%, ficaram acima do concelho. Não há estação de metro aqui no mapa atual. O elétrico 28 para na Basílica da Estrela, e a Linha de Cascais para em Santos, junto ao rio.

Vale a pena se o orçamento não é a sua principal limitação e quer uma parte antiga e residencial do centro. Pense duas vezes se precisa do metro à porta.

Alcântara: junto ao rio, na Linha de Cascais

Alcântara fica junto ao rio, entre a Estrela e Belém. A Linha de Cascais para em Alcântara-Mar, e não há estação de metro no mapa atual. A mediana foi de 17,26€ por metro quadrado, ligeiramente abaixo da cidade.

Vale a pena se vai muitas vezes para oeste, para Belém, Oeiras ou Cascais, e quer ficar perto do rio sem os preços da Estrela.

Parque das Nações: prédios mais recentes, na linha vermelha

O Parque das Nações é o antigo recinto da Expo '98, cerca de 340 hectares de terrenos industriais e portuários junto ao rio. A zona foi reconstruída à volta da exposição, por isso conte com prédios mais recentes do que no centro antigo. A estação do Oriente fica na linha vermelha, que segue até ao aeroporto em poucas paragens.

A mediana foi de 18,88€ por metro quadrado, acima da cidade mas com uma subida lenta, de 2,9% no ano. Vale a pena se quer um prédio mais recente e o aeroporto à mão. Pense duas vezes se quer viver no centro antigo: vai ficar no lado oriental da cidade.

Príncipe Real, Chiado e Baixa: o topo do mercado

O centro antigo, do Príncipe Real e da Avenida da Liberdade até ao Chiado e à Baixa, estende-se por três freguesias. Santo António, que inclui a Avenida da Liberdade, teve a mediana mais alta da cidade, 21,55€ por metro quadrado. A Misericórdia, com o Bairro Alto e o Cais do Sodré, ficou nos 19,95€. Santa Maria Maior, com a Baixa e Alfama, ficou nos 19,92€ e a subir depressa, 6,5%.

Os transportes são a parte fácil: a Baixa-Chiado tem as linhas azul e verde, o Rato tem a amarela, e os Restauradores e a Avenida ficam na azul. Vale a pena se quer fazer tudo a pé e pode pagar os preços mais altos da cidade. Pense duas vezes se precisa de espaço, porque o mesmo dinheiro compra bastante mais área umas estações mais à frente.

Graça: ruas antigas e o elétrico 28

A Graça faz parte da freguesia de São Vicente, no alto da colina acima do Martim Moniz e da linha verde. O elétrico 28 faz a subida por si. São Vicente ficou nos 18,44€ por metro quadrado, e foi uma das cinco freguesias em que tanto a renda como a subida, de 6,3%, ficaram acima do concelho.

Vale a pena se quer a cidade antiga e não se importa com ruas íngremes e elétricos. Pense duas vezes se tem um carrinho de bebé ou compras pesadas para carregar todos os dias.

Benfica: mais espaço pelo mesmo dinheiro, mas a subir

Benfica fica no troço ocidental da linha azul, à volta do Colégio Militar/Luz e do Alto dos Moinhos. A 16,28€ por metro quadrado, está abaixo da mediana da cidade, por isso o mesmo orçamento compra mais área do que no centro.

O senão é a tendência. A mediana de Benfica subiu 8,5% no ano. Só Santa Clara e Marvila subiram mais. Vale a pena se quer mais espaço dentro da cidade e não se importa de ficar a uma viagem de metro do centro.

As rendas mais baixas dentro da cidade

Santa Clara, no limite norte, teve a mediana mais baixa de Lisboa, 13,39€ por metro quadrado. Teve também a subida mais rápida, 12,0%. O Lumiar, na linha amarela, ficou nos 15,04€, e o Areeiro, na linha verde, nos 15,57€. O Beato, na zona oriental, ficou nos 15,99€. Se o orçamento é apertado e ainda assim quer uma morada em Lisboa, comece a procura por aqui.

Viver fora e entrar todos os dias: Oeiras, Carcavelos e Almada

Atravessada a fronteira do concelho, as rendas baixam, mas menos do que se espera. Nos mesmos doze meses, a mediana foi de 16,83€ por metro quadrado em Cascais e de 15,75€ em Oeiras. Ambas ficam só um pouco abaixo da cidade de Lisboa.

Para oeste, a Linha de Cascais sai do Cais do Sodré e segue junto ao rio por Santos, Alcântara-Mar e Belém, e depois por Paço de Arcos, Oeiras e Carcavelos. Carcavelos pertence ao concelho de Cascais, por isso o INE conta-o no valor de Cascais.

Na margem sul, Almada ficou nos 13,71€ por metro quadrado, um degrau abaixo bem visível. O barco do Cais do Sodré atravessa para Cacilhas, do lado de Almada. Os comboios da Fertagus saem de Roma-Areeiro, Entrecampos e Sete Rios e passam a Ponte 25 de Abril até ao Pragal, na mesma margem. Almada teve ainda o maior aumento do número de contratos novos entre os maiores concelhos do país, mais 17,2% no último trimestre.

Mais longe, a Amadora ficou nos 13,30€, Odivelas nos 12,90€, Loures nos 12,15€, o Seixal nos 11,44€ e Sintra nos 11,41€. Antes de contar com a poupança, faça o percurso à hora de ponta, nos dois sentidos.

Se os filhos vão para uma escola internacional

Veja a escola antes da casa. A maioria das escolas internacionais do nosso guia fica a oeste da cidade. A CAISL e a TASIS ficam em Sintra, a Oeiras International School e a International Sharing School em Oeiras, o King's College e a St. Dominic's em Cascais, e a St. Julian's em Carcavelos. O campus da PaRK em Alfragide fica logo a oeste de Lisboa. A United Lisbon, na zona oriental da cidade, é a exceção.

Por isso, se já tem lugar numa escola, a Linha de Cascais pode servir-lhe melhor do que o centro. O nosso guia para escolher uma escola internacional em Lisboa trata dos currículos e das propinas.

Como funciona o arrendamento para quem chega

O contrato vai estar em português, e o vocabulário é novo. Estas são as partes do Código Civil que mais contam no primeiro ano, tal como estavam quando verificámos.

• Tem de ser por escrito. O contrato de arrendamento urbano tem de ser celebrado por escrito. Não se mude com base num aperto de mão.
• Pelo menos um ano, para habitação permanente. Um contrato com prazo certo para a sua casa dura pelo menos um ano e no máximo 30. Contratos mais curtos só são permitidos para habitação não permanente ou fins transitórios, como trabalho, estudo ou turismo, e o contrato tem de o dizer.
• A renovação é automática, salvo se o contrato disser o contrário. Renova-se pelo mesmo prazo, ou por três anos se o prazo inicial for mais curto do que isso.
• Alguma segurança na primeira renovação. Se o contrato se renova automaticamente, o senhorio não pode usar a primeira renovação para o terminar antes de passarem três anos desde a assinatura. A exceção é o senhorio precisar da casa para si ou para os filhos. A proposta do Governo acabaria com esta proteção, por isso leia a cláusula de renovação com atenção.
• Pode sair mais cedo. Decorrido um terço do prazo, pode denunciar o contrato com 120 dias de antecedência, ou 60 dias num contrato de menos de um ano. Num contrato de um ano, isso é ao fim de quatro meses. Se avisar com menos tempo, paga as rendas do pré-aviso em falta.
• As contas. Salvo se o contrato disser o contrário, as despesas da sua casa são suas. Os encargos do condomínio com as partes comuns são do senhorio.

O dinheiro na assinatura

Prepare-se para pagar a primeira renda e uma caução. Segundo o Código Civil quando verificámos, a caução não pode ultrapassar o valor de duas rendas. A renda também não pode ser paga com mais de dois meses de antecedência. Se um senhorio lhe pedir seis meses de renda adiantados, isso ultrapassa o que a lei permitia quando verificámos.

A proposta de lei do Governo, na versão inicial, permitiria três meses de rendas antecipadas e acabaria com o teto da caução. Foi aprovada na generalidade no Parlamento, e os partidos que a viabilizaram já acordaram limitar essas duas alterações. Quando verificámos ainda não havia texto final aprovado, por isso confirme a regra em vigor no dia em que assina.

As comissões das imobiliárias são outra conversa. Pergunte por escrito, antes de qualquer visita, se lhe vão cobrar alguma coisa e porquê.

O fiador, e o que fazer sem ele

O fiador é alguém que assina e se compromete a pagar a renda se o inquilino não pagar. A quem chega sem recibos de vencimento portugueses ou sem historial de crédito em Portugal, pode ser pedido um. É um compromisso sério para quem assina. Se o inquilino se atrasar e não regularizar em oito dias, o senhorio tem de notificar o fiador nos 90 dias seguintes. Só depois disso lhe pode exigir o pagamento.

Se não tiver fiador, pergunte o que mais o senhorio aceitaria. Comprovativos de rendimentos do estrangeiro, um contrato de trabalho ou extratos de poupanças são bons documentos para ter à mão. Qualquer valor extra pago à cabeça continua a ter de respeitar os limites da caução e da antecipação de rendas.

A comunicação do contrato às Finanças, e porque o protege

Depois de assinar, o senhorio tem de comunicar o contrato à Autoridade Tributária, as Finanças. Fá-lo na declaração Modelo 2 do Imposto do Selo, até ao fim do mês seguinte ao início do arrendamento. O senhorio paga também imposto do selo de 10% de uma renda.

Essa declaração pede o seu número de contribuinte português, o NIF, se o tiver. Se não tiver, serve o número fiscal do seu país ou, para quem vem de fora da União Europeia, o passaporte. Mesmo assim, trate do NIF cedo. É com ele que entra no Portal das Finanças, e vai precisar dele para abrir conta num banco. Os nossos guias para obter o NIF e abrir conta bancária em Portugal explicam as duas coisas.

O senhorio também tem de lhe passar recibo sempre que recebe a renda, normalmente o recibo de renda eletrónico emitido no Portal das Finanças. Isto inclui a caução e as rendas pagas adiantadas. Alguns senhorios, como os que têm 65 ou mais anos, estão dispensados do recibo eletrónico, mas o recibo continua a ser devido.

Porque é que isto lhe interessa: um contrato comunicado e os recibos em ordem são o seu rasto em papel, a prova de onde vive e do que pagou. Quando passar a ser residente fiscal, 15% da renda da sua habitação permanente pode ser deduzida no IRS, até um limite anual.

Se o senhorio não comunicar o contrato, pode fazê-lo o próprio inquilino. A partir do dia seguinte ao fim do prazo do senhorio, pode entregar a Comunicação do Locatário no Portal das Finanças. Entra com as suas credenciais, indica o motivo e anexa o contrato assinado. É facultativa, mas deixa o contrato registado.

Burlas no arrendamento, e como as reconhecer

A PSP publica os seus próprios conselhos sobre burlas no arrendamento. Este é o essencial, por palavras nossas, com alguns pontos que acrescentamos para quem acaba de chegar.

• Não transfira dinheiro para quem anuncia na internet antes de ver a casa e confirmar quem é o dono. Nem reserva, nem caução.
• Confirme o nome associado ao IBAN. Deve coincidir com o do dono ou da imobiliária, e não com o de uma terceira pessoa.
• Desconfie de preços muito abaixo do mercado. As medianas por freguesia acima servem de termo de comparação. Uma casa em Santo António anunciada muito abaixo da mediana da cidade merece perguntas.
• Pesquise as fotografias. Uma pesquisa inversa de imagens mostra se as mesmas fotos aparecem noutros anúncios.
• Peça uma prova de identidade ligada à casa, como uma cópia do contrato de eletricidade ou de gás, e confirme que os dados batem certo.
• Repare no que não bate certo, como a língua, a nacionalidade, o número de telefone e o país de residência do anunciante não coincidirem entre si.
• Evite transferências para contas bancárias estrangeiras, e links enviados por email para pagar noutro site.
• Guarde todas as mensagens, e apresente queixa à polícia logo que algo corra mal.

Cuidado redobrado com o senhorio que diz estar no estrangeiro, não pode mostrar a casa e manda as chaves pelo correio depois de pagar. Se está a procurar casa a partir de outro país, é aí que uma pessoa de confiança no terreno compensa.

Mediador, empresa de relocation, ou por conta própria?

Muita gente encontra a primeira casa sozinha. Resulta melhor se já está em Lisboa, fala algum português e tem tempo para visitas. Eis quando vale a pena ter ajuda.

• Um mediador imobiliário dá-lhe acesso a anúncios e marca visitas. Em Portugal, as empresas de mediação precisam de uma licença do IMPIC, o regulador do setor imobiliário, por isso peça o número da licença e confirme-o. Pergunte também para quem trabalha, para o senhorio ou para si.
• Uma empresa de relocation (apoio à mudança) faz mais sentido se está a organizar a mudança a partir do estrangeiro. Várias das empresas de relocation em Lisboa que listamos oferecem a procura de casa, apoio na negociação do contrato e um programa de instalação, que pode incluir uma visita aos bairros.
• Um advogado compensa se o contrato tem cláusulas que não percebe, ou se o senhorio quer condições que parecem fugir às regras acima. Ler um contrato em português numa segunda língua é exatamente onde as coisas escapam.

Se vai pedir um visto e precisa primeiro de uma morada, o nosso guia sobre advogados de imigração em Lisboa que falam inglês explica quem pode ajudar. Os americanos que estão a planear a mudança toda podem começar por mudar para Portugal a partir dos EUA.

A ordem que resulta

• Trate do NIF e depois abra conta num banco.
• Decida o que o seu ano pede: deslocações, escola, orçamento, espaço. Depois escolha dois ou três bairros da tabela acima.
• Se puder, faça primeiro uma estadia curta e percorra esses bairros ao fim da tarde num dia útil e numa manhã de fim de semana.
• Compare cada anúncio com a mediana da freguesia. Muito acima é argumento para negociar. Muito abaixo é sinal de alerta.
• Visite pessoalmente, ou mande alguém de confiança. Não pague nada antes disso.
• Antes de assinar, leia o prazo, a cláusula de renovação, a caução, as rendas antecipadas e quem paga que despesas.
• Depois de assinar, peça o comprovativo da comunicação às Finanças e um recibo por cada pagamento.

A pensar em comprar mais tarde, quando já conhecer a cidade? Comece por verificar um imóvel em Portugal antes de pagar e quanto custa comprar casa em Portugal (em inglês).

Como a Locallista ajuda

Nada disto é difícil por si só. É muito vocabulário novo, muita papelada portuguesa e muito conhecimento local para absorver de uma vez, muitas vezes a partir de outro país. A Locallista é um diretório de profissionais locais em Lisboa, Barcelona e Madrid que atendem em inglês, pensado para quem precisa que lhe expliquem tudo isto em inglês simples.

Cada empresa é verificada antes de ser listada, as avaliações são confirmadas por telefone e a ordenação reflete a experiência real de quem contratou, não quem pagou mais. É gratuito consultar e contactar. Quando estiver pronto, encontre um mediador imobiliário em Lisboa que atende em inglês para a procura de casa. Se vem do estrangeiro, uma empresa de relocation em Lisboa que atende em inglês pode tratar da procura e da instalação. E um advogado de imobiliário em Lisboa pode ler o contrato consigo antes de assinar.