Caderneta Predial e Certidão Permanente: O Que Ver

Antes de transferir dinheiro para um vendedor, há dois documentos que dizem o que está realmente a comprar. Um vem das Finanças, outro da conservatória do registo predial, e não dizem a mesma coisa. Este guia explica o que é a caderneta predial e o que é a certidão permanente do registo predial. Vê também quem pode pedir cada uma, como as ler lado a lado e por que ordem fazer isto. A ordem é o essencial.

Duas notas antes de começar. As regras da compra e venda de imóveis em Portugal vão sendo revistas, e a papelada exigida na escritura mudou nos últimos anos. Trate este texto como um mapa do que verificar e não como um parecer sobre o seu caso. Isto é informação prática, não aconselhamento jurídico.

Dois documentos, duas funções diferentes

A caderneta predial é o retrato fiscal do prédio. Consta da matriz predial, que existe para o Estado caracterizar e avaliar o imóvel. O Código do Imposto Municipal sobre Imóveis é claro quanto ao alcance disso: as inscrições matriciais só para efeitos tributários constituem presunção de propriedade.

A certidão permanente do registo predial é o retrato jurídico. O registo predial destina-se essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, com vista à segurança do comércio jurídico imobiliário. O registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define.

Dito de forma simples: a caderneta descreve o prédio, a certidão prova quem é o dono e o que pesa sobre ele. Precisa das duas e precisa que digam a mesma coisa.

A caderneta predial: o que as Finanças têm registado

As matrizes prediais são registos de que constam a caracterização dos prédios, a localização e o respetivo valor patrimonial tributário. Constam também a identidade dos proprietários e, quando existam, dos usufrutuários e superficiários. Há duas matrizes, uma para a propriedade rústica e outra para a urbana.

Cada andar ou parte de prédio suscetível de utilização independente é considerado separadamente na inscrição matricial, com o seu próprio valor patrimonial tributário. As matrizes são atualizadas anualmente, com referência a 31 de dezembro.

Na caderneta encontra a freguesia e o concelho, o tipo de prédio, as áreas, o valor patrimonial tributário, o titular inscrito e o artigo matricial. O artigo matricial é a identidade fiscal do prédio. Anote-o, porque quase tudo o resto do processo remete para ele.

A certidão permanente: o que diz o registo predial

A certidão permanente apresenta todos os registos feitos sobre o imóvel e todos os pedidos de registo que estão pendentes. As pendências são a parte que costuma passar ao lado. Uma apresentação entrada na semana passada e ainda não concluída pode alterar tudo o que está por baixo dela.

Duas regras explicam por que vale a pena ler a certidão com atenção. Primeiro, o direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que se lhe seguem, pela ordem das datas dos registos. Segundo, os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respetivo registo. O comprador é terceiro.

A certidão tem o seu próprio identificador, o número de descrição. Não é o mesmo que o artigo matricial, e trocar os dois é uma forma comum de acabar a ler os papéis do prédio errado.

Como obter cada uma, e quem as pode pedir

A certidão está aberta a qualquer pessoa. Não precisa de autorização do vendedor. Pode pedi-la pela internet, no serviço do registo predial online. Indica o distrito, o concelho e a freguesia, o número de descrição do imóvel e a letra ou o número da fração autónoma, se existir. Se preferir, pede-se presencialmente em qualquer serviço de registo predial. Custa 15€ pela internet e 20€ ao balcão, é válida por seis meses e a renovação deve ser pedida no último mês de validade.

A caderneta não é pública da mesma maneira. Por cada prédio inscrito na matriz é preenchida e entregue uma caderneta predial ao sujeito passivo, e o titular obtém a sua por via eletrónica no Portal das Finanças. Notários, conservadores e as entidades profissionais com competência para autenticar documentos particulares podem obtê-la por via eletrónica e entregá-la gratuitamente. Advogados e solicitadores podem aceder à informação constante das cadernetas prediais, no exercício da profissão, quando se trate de matéria relacionada com o interesse efetivo dos seus clientes e sob dever de confidencialidade.

Na prática: peça a certidão você mesmo, peça a caderneta ao vendedor e confirme com o seu advogado que a caderneta é atual e não uma cópia de há três proprietários.

Ler as duas lado a lado

É esta comparação que apanha os problemas, e leva cerca de vinte minutos quando se sabe o que procurar.

• Quem vende é o titular inscrito? Se o nome na certidão não for o de quem está a vender, o negócio não pode ser titulado. Os factos de que resulte transmissão de direitos sobre imóveis não podem ser titulados sem que os bens estejam definitivamente inscritos a favor da pessoa de quem se adquire. Heranças por registar são a causa mais frequente.
• Os dois documentos apontam para o mesmo prédio? Deve haver harmonização quanto à localização, à área e ao artigo da matriz, entre a descrição predial e a inscrição matricial. Confirme que o artigo matricial da caderneta aparece na certidão.
• As áreas batem certo, e batem certo com o que visitou? A lei dispensa a harmonização quando a diferença, em relação à área maior, não exceda 10% nos prédios urbanos e terrenos para construção. Nos prédios rústicos, o limite é de 20% fora do cadastro geométrico e de 5% dentro dele. Acima disso, a descrição tem de ser corrigida.
• A descrição corresponde ao imóvel? Divisões, piso, anexos, terraço, lugar de garagem, arrecadação. Uma garagem que não consta de nenhum dos documentos não lhe está a ser vendida.
• Há pendências? Leia os pedidos pendentes antes dos registos já feitos.

Ónus e encargos: o que acompanha o prédio

São os direitos e as dívidas registados sobre o imóvel e não sobre o seu dono. Vendido o imóvel, seguem com ele enquanto não forem cancelados. A lei do registo predial enumera-os ao pormenor. Lá estão a hipoteca, a penhora, a declaração de insolvência, o usufruto, o uso e habitação, o direito de superfície e as servidões. Também a locação financeira, o arrendamento por mais de seis anos e os pactos de preferência a que tenha sido atribuída eficácia real. A lista fecha com uma cláusula aberta para quaisquer outras restrições ao direito de propriedade e quaisquer outros encargos.

Uma hipoteca é normal e não é motivo para desistir. Costuma ser paga com o preço no próprio dia, com o banco a emitir o distrate. O advogado trata de fazer coincidir o pagamento e o cancelamento.

Uma penhora é outro sinal. Tal como um registo de insolvência. Ambos significam que há um credor com uma pretensão sobre o produto da venda, e ambos têm de ficar resolvidos muito antes do sinal.

O usufruto é o que mais surpreende quem compra. Significa que outra pessoa tem o direito de usar e fruir o imóvel, por vezes até ao fim da vida, ficando o vendedor apenas com a raiz. Pode comprar assim. Só precisa de saber que é isso que está a comprar.

Há ainda o direito legal de preferência. Certas entidades públicas podem preferir na compra, o que pesa sobretudo em prédios antigos e em zonas classificadas. O vendedor publicita os elementos essenciais do negócio no sítio do Casa Pronta, para que essas entidades manifestem, ou não, a intenção de exercer o direito. O anúncio custa 15€ e dispensa andar a pedir certidões negativas a cada entidade.

Rústico ou urbano, e porque é que o rótulo decide tudo

A lei fiscal divide os prédios em rústicos e urbanos. São rústicos, em traços largos, os terrenos situados fora de um aglomerado urbano afetos, ou normalmente destinados, a uma utilização geradora de rendimentos agrícolas, silvícolas ou pecuários. Prédios urbanos são todos aqueles que não devam ser classificados como rústicos. Quando um prédio tem parte rústica e parte urbana, é classificado pela parte principal, e se nenhuma o for, é havido como misto.

Os prédios urbanos dividem-se depois em habitacionais, comerciais ou industriais ou para serviços, terrenos para construção e outros. Terrenos para construção tem um sentido preciso. São os terrenos para os quais tenha sido concedida licença ou comunicação prévia favorável de operação de loteamento ou de construção. São também os que o município tenha comunicado à Autoridade Tributária como aptos para construção nos termos dos instrumentos de gestão territorial aplicáveis.

É aqui que se perde dinheiro. Um terreno bonito com uma ruína, vendido com a garantia verbal de que "dá para construir", está muitas vezes classificado como rústico. Terreno rústico não passa a terreno para construção porque o vendedor tem confiança. Confirme a classificação na caderneta e confirme depois a posição da câmara municipal, antes de pagar seja o que for.

O título de utilização, e porque ninguém o verifica por si

A licença de utilização é o título camarário que confirma que o edifício pode ser legalmente usado para o fim com que está a ser vendido. Uma fração licenciada para comércio, armazém ou serviços não é habitação no papel, por muito bem mobilada que esteja.

E aqui houve uma mudança discreta. A simplificação urbanística eliminou a exibição ou prova de existência da autorização de utilização e da ficha técnica de habitação nos atos de transmissão da propriedade de prédios urbanos. O diploma que obrigava a fazer prova da licença perante o notário foi revogado. Já ninguém, na escritura, é obrigado a verificar isto por si.

No regime atual, a utilização de um edifício ou fração após operação urbanística sujeita a controlo prévio depende da entrega de documentos à câmara municipal. É o termo de responsabilidade do diretor de obra ou do diretor de fiscalização, a declarar que a obra está concluída e foi executada de acordo com o projeto. Juntam-se as telas finais quando tenha havido alterações. O edifício pode ser utilizado logo após a submissão. A alteração da utilização, quando não haja obra sujeita a controlo prévio, é objeto de comunicação prévia com prazo, que demonstra a conformidade do uso pretendido e a idoneidade do edifício para esse fim.

Peça o título de utilização, leia o uso que lá está escrito e compare-o com o que pretende fazer. Se ficar com dúvidas, peça à câmara municipal o processo de obra. Um imóvel sem título de utilização, ou com um título para outro uso, é um problema de financiamento, de seguro, de arrendamento e de revenda ao mesmo tempo.

O certificado energético

O certificado energético é obrigatório no momento da venda, da dação em cumprimento, da locação ou do trespasse que abranja a transmissão do espaço físico. É emitido por um perito qualificado e registado no portal do sistema de certificação energética. O documento é da responsabilidade do proprietário.

O custo tem duas componentes. Os honorários do perito qualificado não estão tabelados e variam com o tipo e a complexidade do edifício. O valor de registo é fixado por portaria. Nos edifícios de habitação é de 28€ nas tipologias T0 e T1, 40,50€ nas T2 e T3, 55€ nas T4 e T5 e 65€ da T6 em diante. Acresce imposto. Os certificados energéticos são válidos por dez anos.

Leia-o em vez de o arquivar. A classe, o desempenho de cada componente e as medidas de melhoria dizem-lhe quanto vai custar aquecer e arrefecer a casa, e que obras estão à espera.

O que faz o advogado, passo a passo

Vale a pena dizê-lo com clareza, porque muita gente assume que o notário trata disto. O notário é um oficial público neutro cuja função é titular o negócio corretamente. Verificar o histórico do vendedor, os encargos do prédio e os registos da câmara não é função sua. O lado dos custos está no nosso guia sobre o que custa comprar casa em Portugal.

• Antes da proposta. Pede a certidão, lê a cadeia de titularidade, os encargos e as pendências, e cruza a caderneta com o registo.
• Antes do contrato-promessa. O contrato-promessa é o passo vinculativo e o momento em que o sinal deixa de ser fácil de recuperar. É aqui que se escrevem as condições: cancelar a hipoteca antes da escritura, exibir o título de utilização, corrigir uma divergência de áreas.
• Entre a promessa e a escritura. Persegue o que ficou por resolver, verifica dívidas ao condomínio numa fração, confirma que nada de novo foi registado, trata do anúncio de preferência e prepara os impostos.
• Na escritura e depois dela. Garante que a aquisição fica registada em seu nome. É o registo que torna a sua propriedade oponível a terceiros, por isso este último passo não é burocracia.

A ordem que protege o seu dinheiro

• Reúna os identificadores do prédio: freguesia, concelho, número de descrição e artigo matricial.
• Peça a certidão permanente você mesmo. Não precisa da autorização de ninguém.
• Peça a caderneta predial ao vendedor e mande-a confirmar.
• Leia as duas lado a lado, contra o imóvel que visitou.
• Peça o título de utilização e o certificado energético.
• Só agora fale de reserva, de sinal ou de preço.
• Assine o contrato-promessa depois de tudo revisto e com as condições escritas.
• Faça a escritura e registe de imediato a aquisição.

Se levar daqui uma única regra, leve esta. Dinheiro de reserva entregue a uma mediadora antes de os registos estarem lidos é dinheiro que pode custar a recuperar, e sai-lhe do bolso exatamente no momento em que sabe menos sobre o imóvel.

Como a Locallista ajuda

Nada disto é difícil por si só. É muita documentação, muito vocabulário oficial e muito processo local, ainda por cima quando do outro lado da mesa está um comprador ou um vendedor estrangeiro. A Locallista é um diretório de profissionais locais em Lisboa, Barcelona e Madrid que atendem em inglês, pensado para quem precisa de explicar tudo isto a alguém que não fala português.

Cada empresa é verificada antes de ser listada, as avaliações são confirmadas por telefone e a ordenação reflete a experiência real de quem contratou, não quem pagou mais. É gratuito consultar e contactar. Se precisa de apoio jurídico, encontre um advogado de imobiliário em Lisboa que atende em inglês para pedir e ler os registos consigo. Para o dia da escritura há notários em Lisboa, e para a procura em si há mediadores imobiliários em Lisboa.

Perguntas frequentes

Qual é a diferença entre a caderneta predial e a certidão permanente?

A caderneta predial é o registo do imóvel nas Finanças. Descreve o prédio e fixa-lhe um valor patrimonial tributário. A certidão permanente do registo predial é o registo na conservatória. Diz quem é o titular inscrito e o que está registado sobre o imóvel. A caderneta descreve, a certidão prova.

Quem pode pedir a certidão permanente do registo predial?

Qualquer pessoa. Não precisa de autorização do proprietário nem de justificar interesse. Pode pedi-la pela internet, no serviço do registo predial online, ou presencialmente em qualquer serviço de registo predial. É válida por seis meses e a renovação pede-se no último mês de validade.

E a caderneta predial, também é pública?

Não da mesma forma. É entregue ao sujeito passivo por cada prédio inscrito na matriz, e o proprietário obtém a sua por via eletrónica no Portal das Finanças. Notários e conservadores podem obtê-la eletronicamente e entregá-la gratuitamente. Advogados e solicitadores podem aceder à informação quando esta respeita ao interesse efetivo de um cliente.

O vendedor não está inscrito na certidão. Isto trava o negócio?

Trava. A lei não permite titular a transmissão sem que o imóvel esteja definitivamente inscrito a favor de quem transmite. As causas mais comuns são heranças por registar e compras antigas que nunca foram levadas ao registo. Tem solução, mas tem de ser resolvido antes da escritura.

As áreas na caderneta e na certidão não coincidem. É grave?

Depende da diferença. A lei dispensa a harmonização até certas percentagens, calculadas sobre a área maior, e acima disso a descrição tem de ser corrigida. Em qualquer caso vale a pena perceber porque divergem, e comparar as duas com o que viu na visita.

O que são ónus e encargos?

São os direitos e as dívidas registados sobre o imóvel e não sobre o dono. Hipotecas, penhoras, usufruto, direito de uso e habitação, servidões, arrendamentos longos e pactos de preferência com eficácia real ficam todos aqui. Alguns cancelam-se na escritura, outros acompanham o prédio até si.