Onderhuur in Amsterdam: check een kamer voordat je betaalt

3. De Amsterdamse regels staan het toe

De gemeente gaat uit van één woning, één huishouden. Twee volwassenen mogen zonder vergunning samen een woning delen. Wonen er drie of meer volwassenen, dan is het voor de gemeente kamerverhuur, en daarvoor heb je altijd een vergunning nodig. De gemeente geeft per wijk en per pand maar een beperkt aantal van die vergunningen uit.

Er is één uitzondering: inwoning, zoiets als iemand bij je in huis nemen. Daar zitten voorwaarden aan. Meestal moet het eerste huishouden er al minstens een jaar wonen voordat jij erbij komt. Die eis geldt niet voor familie, bij mantelzorg of als het huishouden getrouwd is.

De boetes zijn niet mals. In de eigen samenvatting van de Amsterdamse huisvestingsregels noemt de gemeente een maximale boete van €18.000 voor illegaal woningdelen. Die boete is voor wie de kamers zonder vergunning verhuurt, niet voor jou. Je kamer kan wel samen met de hele constructie verdwijnen.

Als je verhuurder bij je in huis woont

Huur je een kamer in het huis waar de verhuurder zelf woont, dan heet dat hospitaverhuur. De eerste negen maanden heb je minder bescherming. De verhuurder kan het contract in die periode zonder reden opzeggen, met een opzegtermijn van drie maanden. Daarna geldt de normale huurbescherming.

Wat er met jou gebeurt als de onderhuur niet legaal is

Dit is het deel dat nooit in de advertentie staat.

• Jij overtreedt de wet niet. Volgens de Rijksoverheid is een onderhuurder niet strafbaar bij illegale onderverhuur. De boetes en de rechtszaak zijn voor degene die verhuurt.
• Een kamer ben je snel kwijt. Beëindigt de verhuurder het huurcontract van de hoofdhuurder, dan heb jij geen recht om te blijven. Je moet weg als de hoofdhuurder weg moet, al kun je die aansprakelijk stellen omdat jouw contract niet wordt nagekomen.
• Bij een hele woning sta je op papier iets sterker. Je contract kan doorlopen met de eigenaar of de corporatie. Maar die kan binnen zes maanden de rechter vragen het te ontbinden. Redenen zijn bijvoorbeeld dat je de huisvestingsvergunning mist die de woning vereist, of dat de onderhuur vooral bedoeld was om de huur aan jou over te dragen. Bij illegale onderhuur van een sociale huurwoning moet je er niet op rekenen dat je mag blijven.
• Je kunt je misschien niet inschrijven. Geen inschrijving betekent geen BSN, en zonder BSN lopen je salaris, je zorgverzekering en je bankrekening vast.
• Je geld loopt risico. Borg die je contant hebt betaald aan iemand die daarna onvindbaar is, krijg je heel moeilijk terug.

Dat maakt jou geen slechte huurder. Door het woningtekort in Amsterdam komen veel nieuwkomers in dit soort constructies terecht. Het betekent alleen dat je moet weten waar je aan begint.

Je recht om je in te schrijven op het adres

Je schrijft je in waar je echt woont. Volgens de regels voor de BRP maakt het niet uit of je daar volgens gemeentelijke regels of een contract wel of niet mag wonen. En !WOON zegt het duidelijk: voor je inschrijving heb je geen toestemming van je verhuurder nodig.

In de praktijk is het lastiger. De gemeente vraagt om bewijs van je adres, zoals je huurcontract, en een verhuurder die niet meewerkt maakt dat moeilijk. In onze gids over je BSN, DigiD en inschrijven bij de gemeente Amsterdam lees je wat je meeneemt en wat je doet als je vastloopt.

Vraag het dus vroeg, en op papier: "Mag ik me op dit adres inschrijven?" Volgens !WOON is een nee een rood signaal, vaak een teken van illegale onderhuur of oplichting. Los het niet op door je in te schrijven bij een vriend op een adres waar je niet woont. Dat is een onjuiste inschrijving, en de gemeente controleert daar echt op.

Je contract: op papier, meestal vast, met een maximale borg

Van wie je ook huurt, de landelijke regels voor verhuurders zijn een goede checklist. De meeste komen uit de Wet goed verhuurderschap.

• Een schriftelijk huurcontract. Verhuurders moeten je er een geven, plus schriftelijke informatie over onder meer de borg en waar je terechtkunt voor hulp.
• Een maximale borg. Hooguit twee maanden kale huur, dus de huur zonder servicekosten. Je krijgt de borg binnen 14 dagen na het einde van de huur terug, of binnen 30 dagen als de verhuurder kosten verrekent.
• Geen discriminatie, geen intimidatie. Een verhuurder mag je niet afwijzen om redenen die niets met het huren van de woning te maken hebben. Dreigen, bijvoorbeeld met het afsluiten van je stroom, mag ook niet.
• Meestal een vast contract. Door de Wet vaste huurcontracten zijn nieuwe huurcontracten in principe voor onbepaalde tijd.

Een tijdelijk contract mag alleen in bepaalde gevallen, zoals bij studenten die voor hun studie huren, of bij tussenhuur. Zo'n contract duurt maximaal twee jaar. De verhuurder moet je één tot drie maanden voor de einddatum een brief sturen. Gebeurt dat niet, dan wordt het contract vast.

Is de huur eerlijk? Check het bij de Huurcommissie

Begin met de online Huurprijscheck van de Huurcommissie. Voor een kamer heb je de WOZ-waarde van de woning nodig en de oppervlakte van je kamer en de gedeelde ruimtes. Ook vraagt de check met hoeveel mensen je die ruimtes deelt.

Ben je net begonnen met het huren van een kamer, een sociale huurwoning of een middenhuurwoning? Dan kun je de Huurcommissie vragen de aanvangshuurprijs te toetsen. Doe dat binnen zes maanden na de start van je contract. Een onderzoeker van de Huurcommissie maakt dan de officiële puntentelling. Je kunt een te hoge huur ook melden bij de gemeente, die de verhuurder een boete kan geven als die de huur niet verlaagt.

Huur je van een hoofdhuurder en niet van de eigenaar, dan kan dat deze procedures ingewikkelder maken. Vraag het eerst na bij !WOON, zodat je de juiste route kiest.

Voordat je iets betaalt: een checklist

1. Bekijk de woning zelf, of stuur iemand die je vertrouwt. Check of de sleutels werken.
2. Vraag van wie je huurt. Van de eigenaar of van een huurder? Is het een huurder, vraag dan de schriftelijke toestemming van de verhuurder te zien.
3. Zoek de eigenaar op in het Kadaster. Komen de namen niet overeen, vraag dan waarom en vraag om een schriftelijke machtiging.
4. Vraag op papier: "Mag ik me hier inschrijven?"
5. Zorg voor een schriftelijk contract met beide namen, het adres, de huur, de borg en de ingangsdatum.
6. Check de borg: niet meer dan twee maanden kale huur.
7. Doe de Huurprijscheck voor een kamer, en vergelijk de uitkomst met wat je moet betalen.
8. Betaal per bankoverschrijving. Betaal nooit contant zonder getekende kwitantie. Bewaar screenshots van de advertentie en elk bericht.
9. Praat met de buren als dat kan.
10. Laat je niet opjagen. Druk om vandaag nog te betalen is een van de duidelijkste waarschuwingssignalen die er zijn.

Waar je terechtkunt in Amsterdam

• !WOON. Het steunpunt voor huurders, betaald door de gemeente. Het advies is gratis en vertrouwelijk, en kan ook in het Engels. Bel 020 5230 130 op werkdagen, gebruik het contactformulier op wooninfo.nl, of loop binnen bij een van de vestigingen. Voor internationals is er ook een inloopspreekuur bij IN Amsterdam.
• Het meldpunt van de gemeente voor problemen met verhuurders. Je vindt het online op amsterdam.nl, voor zaken als een ontbrekend schriftelijk contract, een onterechte borg, discriminatie of intimidatie.
• Woonfraude melden bij de gemeente. Op amsterdam.nl staat ook een pagina om illegale onderhuur en vakantieverhuur te melden. Je hoeft niemand te melden om advies te krijgen bij !WOON.
• De Huurcommissie voor geschillen over de huur, en de politie als je bent opgelicht.

!WOON heeft ook een praktische Engelstalige pagina over hoe je woningoplichting voorkomt, handig om te lezen voor je eerste bezichtiging.

Hoe Locallista helpt

Een legale kamer of woning vinden in Amsterdam kost tijd, en het contract is vaak in het Nederlands. Is dat niet je eerste taal, dan is het veel om in je eerste weken, onder druk, zelf te beoordelen.

Wij zijn een overzicht van Engelssprekende lokale dienstverleners. Elk bedrijf wordt gescreend voordat het wordt opgenomen, reviews worden telefonisch geverifieerd, en de rangorde volgt de echte ervaringen van expats, niet wie het meest betaalde. Rondkijken is gratis, contact opnemen ook.

Onze Engelssprekende makelaars in Amsterdam kunnen samen met je zoeken naar een huurwoning, en veel van hen helpen ook met huurcontracten. Is een onderhuursituatie al misgegaan? Dan kan een van onze Engelssprekende vastgoedadvocaten in Amsterdam je vertellen waar je staat.

Veelgestelde vragen

Is onderhuur toegestaan in Amsterdam?

Soms. Een huurder mag een kamer verhuren in een woning waar die zelf nog woont, tenzij het huurcontract dat verbiedt. In veel contracten staat zo'n verbod. Een hele woning onderverhuren zonder toestemming van de verhuurder mag niet. En wonen er in Amsterdam drie of meer volwassenen in één woning, dan is meestal ook een vergunning van de gemeente nodig.

Kan ik een boete krijgen als ik in een illegale onderhuurwoning woon?

De boetes en de rechtszaak zijn gericht op degene die verhuurt. Volgens de Rijksoverheid is een onderhuurder niet strafbaar bij illegale onderverhuur. Jouw risico is vooral praktisch: je kunt de woning snel kwijtraken, je inschrijving kan vastlopen en je geld krijg je lastig terug.

Mag degene van wie ik huur mij verbieden me in te schrijven?

Niet volgens de regels. Je schrijft je in waar je echt woont, en daarvoor heb je geen toestemming van je verhuurder nodig. In de praktijk vraagt de gemeente wel om bewijs van je adres, dus een weigering maakt het lastig. Zie het als een rood signaal: volgens !WOON wijst het vaak op illegale onderhuur of oplichting.

Wat gebeurt er met mij als de woningcorporatie erachter komt?

De corporatie kan de rechter vragen het huurcontract van de hoofdhuurder te beëindigen. Huur je een kamer, dan moet jij ook weg, al kun je degene van wie je huurt aansprakelijk stellen. Huur je de hele woning, dan kan je contract doorlopen, maar de verhuurder kan binnen zes maanden naar de rechter om het te laten ontbinden.

Hoe weet ik of de huur van mijn kamer te hoog is?

Kamers vallen altijd onder de huurprijsbescherming, dus voor elke kamer geldt een maximale huur op basis van punten. Doe de online Huurprijscheck van de Huurcommissie. Lijkt de huur te hoog, vraag dan bij de Huurcommissie of !WOON wat je kunt doen. Wacht daar niet mee: bij een nieuw contract heb je zes maanden.

Mag een verhuurder mij nog een tijdelijk huurcontract geven?

Alleen in bepaalde gevallen. Nieuwe huurcontracten zijn tegenwoordig in principe voor onbepaalde tijd. Uitzonderingen gelden onder meer voor studenten die voor hun studie huren. Ook iemand die tijdelijk weg is, bijvoorbeeld voor werk in het buitenland, mag zijn woning tijdelijk verhuren. Zo'n contract duurt maximaal twee jaar, en de verhuurder moet je één tot drie maanden voor het einde een brief sturen.