Alquilar o comprar en Madrid: gastos ocultos y cómo decidir

Llevas un tiempo de alquiler en Madrid. La renta sube, el casero puede querer recuperar el piso y cada mes parece dinero perdido. Así que empiezas a mirar pisos en venta y a hacer números. Pero el precio de venta es solo el principio. Comprar vivienda en Madrid trae impuestos y gastos que pagas el primer día, costes que vuelven cada año y otros más cuando vendes. Alquilar también tiene sus costes. Esta guía pone cifras reales a las dos opciones y te da una forma sencilla de decidir qué te conviene.

Un apunte sincero antes de empezar. Esto no es asesoramiento financiero ni fiscal, y no te estamos diciendo que compres ni que alquiles. Los impuestos, las normas del alquiler y las ofertas de hipoteca cambian, y algunas estaban cambiando cuando lo consultamos. Úsala para entender los costes y hacer mejores preguntas, y luego confirma tu caso con un abogado, una gestoría o tu banco antes de firmar nada.

Lo que cuesta comprar un piso de segunda mano en Madrid

La mayoría de los pisos en venta en Madrid son de segunda mano y se compran a un particular. Esto es lo que pagas además del precio, más o menos en el orden en que te lo vas a encontrar.

El más gordo: el impuesto de transmisiones (ITP)

Cuando compras una vivienda de segunda mano pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el ITP. Es un impuesto autonómico y el tipo lo fija la Comunidad de Madrid. El tipo general es del 6 %.

Hay un detalle que pilla a mucha gente. El impuesto no siempre se calcula sobre lo que has pagado. Se aplica sobre la cifra más alta entre el precio y el valor de referencia del Catastro para ese inmueble. Así que, si consigues una ganga por debajo de ese valor, pagas el impuesto sobre el valor de referencia igualmente.

La normativa fiscal de Madrid tiene dos reducciones que conviene conocer:

• Familias numerosas. Si tienes el título de familia numerosa y el piso va a ser la vivienda habitual de la familia, el tipo baja al 4 %. Si alguno de los titulares es dueño de la vivienda habitual anterior, en general hay que venderla en los dos años anteriores o posteriores a la compra.
• Vivienda habitual de hasta 250.000 euros. Quien compra su vivienda habitual con un valor de 250.000 euros o menos tiene un 10 % de descuento sobre el propio impuesto. Eso deja el tipo efectivo en el 5,4 %. No se puede sumar al tipo de familia numerosa.

Para aplicar las reducciones tienes que entrar a vivir en los doce meses siguientes y vivir allí al menos tres años. Si no, pagas la diferencia con intereses. Cuando lo consultamos, el Gobierno regional también había anunciado un tipo más bajo para compradores menores de 40 años, pero todavía no era ley. Pregunta a quien te presente el impuesto qué se aplica en la fecha de tu firma.

Notario, Registro de la Propiedad, gestoría y tasación

En España, la compraventa de una vivienda se formaliza firmando una escritura ante notario. Para firmarla necesitas el NIE, el número de identificación de extranjero. Los honorarios del notario siguen una escala oficial, el arancel, y suben poco con el precio. Después, la escritura se inscribe a tu nombre en el Registro de la Propiedad, que también cobra según una escala oficial. Mucha gente paga a una gestoría para presentar el ITP y encargarse de la inscripción.

En un piso normal, todo esto suele sumar un par de miles de euros. El notario y el registro suelen costar cientos de euros cada uno, no miles. Pide presupuesto en la notaría antes de firmar. Si pides hipoteca, el banco también necesitará una tasación hecha por una sociedad de tasación homologada, y esa la pagas tú.

Si pides hipoteca: quién paga qué

Esto antes era un gasto oculto importante para el comprador. Ya no lo es. Ahora el sujeto pasivo del impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) de la escritura de hipoteca es el banco. Y la ley de crédito inmobiliario repartió el resto de los gastos:

• Tú pagas: la tasación y las copias de la escritura que pidas.
• El banco paga: el notario de la escritura de hipoteca, la inscripción de la hipoteca, la gestoría y el AJD de la hipoteca.

Este reparto es solo el de la hipoteca. La escritura de compraventa, su inscripción y el ITP siguen siendo cosa tuya.

La ley también te da tiempo para entender lo que firmas. El banco tiene que darte la documentación del préstamo al menos diez días naturales antes de la firma. Después vas al notario, sin coste, como muy tarde el día antes de firmar, para que compruebe que has entendido las condiciones. La escritura estará en español, y normalmente la documentación del préstamo también. Si no lo sigues bien, ve con un traductor o con alguien de confianza.

Obra nueva: IVA y AJD en lugar de ITP

Una vivienda a estrenar comprada al promotor funciona de otra manera. En lugar del ITP pagas IVA, del 10 % del precio. Algunas viviendas protegidas pagan el 4 %. Además pagas el AJD de la escritura de compraventa. Para particulares que compran vivienda en Madrid, es del 0,4 % hasta 120.000 euros, del 0,5 % hasta 180.000 euros y del 0,75 % por encima. La vivienda habitual de hasta 250.000 euros tiene un 10 % de descuento, y las familias numerosas que compran su vivienda habitual, un 95 %.

Lo que suma todo

En un piso de segunda mano de más de 250.000 euros, hablamos del 6 % de ITP más un par de miles de euros de gastos. Digamos que alrededor del 7 % del precio. A eso se suma la parte del precio que el banco no te presta. Los bancos suelen prestar hasta el 80 % del valor de la vivienda habitual, así que la mayoría de los compradores necesitan ahorros de cerca del 27 % del precio. Si la tasación sale por debajo del precio, muchos bancos prestan sobre la cifra más baja y la diferencia la pones tú.

Antes de firmar: comprobaciones que te ahorran dinero

Hay unas cuantas comprobaciones que te protegen de heredar las deudas de otro:

• Pide una nota simple. Es un extracto del Registro de la Propiedad que dice quién es el dueño del piso y si tiene hipotecas o cargas. Nuestra guía para detectar estafas de alquiler explica cómo pedirla, y la comprobación sirve en toda España.
• Pide el certificado de deudas con la comunidad. El vendedor tiene que declarar en la escritura que está al corriente con la comunidad, con un certificado del administrador de la finca. Puedes eximirle, pero no lo hagas.
• Mira el último recibo del IBI. El IBI impagado queda ligado a la vivienda, no a la persona. El notario te avisará de las deudas, pero compruébalo antes.
• Pregunta por las derramas. Son pagos extraordinarios que aprueba la comunidad para obras, como un ascensor nuevo o arreglar la fachada. Pregunta al administrador si hay alguna aprobada o en camino.
• Lee bien el contrato de arras. Casi todas las compraventas empiezan con un contrato privado y una señal. Con el tipo más habitual, si te echas atrás pierdes la señal, y si se echa atrás el vendedor te la devuelve por duplicado.

Lo que cuesta ser propietario cada año

La cuota de la hipoteca no es todo lo que cuesta tener un piso. Aquí es donde fallan casi todas las cuentas de alquilar frente a comprar:

• IBI. El impuesto anual sobre la vivienda que cobra el Ayuntamiento. En la ciudad de Madrid, el tipo general para viviendas era del 0,414 % del valor catastral cuando lo consultamos. El valor catastral es una cifra oficial, normalmente muy por debajo de lo que pagarías. Pide al vendedor el último recibo para ver la cantidad real.
• Tasa de residuos. La ciudad de Madrid también cobra cada año una tasa de recogida de residuos por las viviendas. Pide al vendedor el último recibo, junto con el del IBI.
• Comunidad. Todo edificio con zonas comunes cobra cuotas mensuales (gastos de comunidad) por la limpieza, el ascensor, la luz y el seguro del edificio. Varían mucho, así que pide las cuentas del último año.
• Seguro de hogar. Tu banco querrá un seguro de daños sobre el piso. Pero no puede obligarte a contratar el suyo. Por ley, tiene que aceptar una póliza equivalente de otra aseguradora.
• Reparaciones. La caldera, la fontanería y los electrodomésticos ya son cosa tuya, no del casero. Guarda dinero para ello.
• Intereses de la hipoteca. Solo la parte de la cuota que devuelve el préstamo es patrimonio tuyo. Los primeros años, la mayor parte son intereses.

Lo que cuesta cuando vendes

Vender también tiene sus costes, y conviene tenerlos en cuenta desde el principio:

• Plusvalía municipal. Un impuesto municipal sobre la subida de valor del suelo de tu vivienda, que se paga al vender. Normalmente lo paga el vendedor. Puedes elegir entre dos formas de calcularlo, y si no ha habido ganancia, no hay impuesto.
• IRPF por la ganancia. El beneficio va a tu declaración de la Renta y tributa en la escala del ahorro. Nuestra guía sobre tus inversiones cuando te mudas a España explica cómo funciona esa escala. Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en otra vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta.
• Comisión de la inmobiliaria. Si vendes a través de una agencia, pagarás sus honorarios. Se pactan con la agencia, así que pídelos por escrito.

Comprar en Madrid siendo extranjero

En España no hay una prohibición general para que los extranjeros compren vivienda. Lo que hay son unos cuantos pasos más de papeleo:

• Saca primero el NIE. No puedes firmar una escritura de compraventa sin un número de identificación fiscal. Nuestra guía del NIE en Madrid explica cómo conseguirlo.
• Abre una cuenta en un banco español. Por ella pasarán la hipoteca y los recibos. A los estadounidenses a veces les cuesta, porque algunos bancos españoles se lo piensan, como cuenta nuestra guía para mudarse a España desde Estados Unidos (en inglés).
• Si no eres residente, prepárate para más preguntas. Cada banco pone sus límites. Si todavía no eres residente, o cobras del extranjero o en otra moneda, algunos bancos prestan un porcentaje menor del precio. Habla con un banco o un intermediario hipotecario antes de hacer una oferta.
• Comprar no da la residencia. España cerró la vía del visado de inversor por compra de inmuebles, así que comprar una vivienda ya no te lleva a una autorización de residencia.
• Si el vendedor no es residente. Tienes que retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda a cuenta del vendedor. Además, la plusvalía pasa a ser responsabilidad tuya, así que se suele descontar del precio al firmar. Tu abogado o el notario deberían encargarse de las dos cosas.

Cuando hayas comprado, empadrónate en tu nueva dirección. Nuestra guía del empadronamiento en Madrid te explica cómo.

Lo que cuesta de verdad alquilar en Madrid

Alquilar parece más sencillo, y casi siempre lo es. Pero también tiene costes al entrar y unas cuantas normas que conviene conocer.